案例

2015年11月，李某与张某签订存量房买卖合同，约定张某将其房屋售予李某，价格为180万元。如一方违约不买入或卖出涉案房屋，应按照成交价的10%向对方支付违约金。

在合同履行过程中，某市政府发布2018年地铁规划，系争房屋所在地段新开地铁站点，适逢开年，该地段二手房市场价价格在短短三个月内上涨20%。张某因此反悔，不配合李某办理按揭及过户手续。

李某提起仲裁，要求解除合同，支付违约金，并要求张某赔偿房屋差价损失。请问，李某要求房屋差价损失的请求能否得到支持?

履行利益损失

所谓房屋差价损失，指的是一方违约导致合同解除时的房屋市场价格与签订合同时约定的房屋价格存在差价。差价之所以构成损失，可从两个角度理解：房价上涨的情况下，如果履行合同，买方可以获得房屋的增值;因合同不能履行，买方若购入同一地段同等条件的房屋作为替代，将支付更高的费用。

房屋差价损失属于履行利益损失，或者英美法上的期待利益损失，指在合同完全履行的情况下能够获得的利益，适用于合同有效成立后一方当事人违约导致解除的情况。

我国《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

可见，我国法律肯定履行利益损失可予以赔偿，司法实践中，在不违反其他法律原则的情况下，对于房屋差价损失基本上也持支持的态度。比如北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》(2010年12月22日)第二十四条、上海高院《关于审理二手房买卖案件若干问题的解答》(2005年12月16日)第六条。

可预见性原则

差价损失既然属于履行利益损失，就应遵循损失赔偿的一般原则，包括过失相抵、损益相抵、可预见性原则等。所谓可预见性原则，是指不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

可预见性原则应从四个方面理解：第一，预见的主体是违约方;第二，时间点是合同成立时;第三，可以预见的评价标准是主观上预见到或者客观上一个理性人应该能够预见到;第四，预见的内容是预见到会产生某方面的损失，还是需要预见到损失的程度或金额?这个问题存在分歧，通说只要求预见损害的类型，而不要求预见到损害的程度或具体金额。

案例分析

在上述案例中，双方当事人已经约定了违约金。违约金属于当事人意思自治的范畴，事先约定违约金的计算方式，则推定当事人在订约时已经评估了市场风险、合同继续履行可以获得利益等因素，对于违约情形下损失赔偿的范围作出了限定。如果市场的波动超出这个范围，风险应由当事人自己承担，不能再要求从违约方处得到补偿。

因此，在合同已经约定违约金，且房屋差价损失超出违约方的预期的情况下，房屋差价损失不应得到支持。

差价的确定方法

当然，如果没有约定违约金，当事人要求赔偿房屋差价损失，可以酌情予以支持。房屋差价的确定是核心问题。

《上海高院关于审理二手房买卖案件若干问题的解答》第六条房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：一、双方协商确定的，从其约定;二、双方不能协商确定的：(一)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;(二)无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。

如果是比照类似房屋的市场成交价，当事人难以举证。较为客观的方式是聘请专业评估机构对房屋价格进行鉴定，此时，时间点的选取是一个关键问题。违约行为确定之日、守约方解除合同之日、提起仲裁或诉讼之日都是可以考虑的时点，并没有确定的标准，结合双方履行合同的情况，仲裁庭或法院可行使自由裁量权。

当然，在进行差价评估的场合，违约方也可提出可预见性原则作为抗辩，要求在总的差价损失中减去不可预见的部分。由于这一部分难以定量，仲裁庭或法院可根据公平合理原则予以确定。

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